Για ένα νεαρό ζευγάρι στην Κύπρο, η συζήτηση για αγορά σπιτιού συνήθως σταματά πολύ γρήγορα σε δύο λέξεις: «πόσα λεφτά;».
Η τιμή της γης, το κόστος κατασκευής, η προκαταβολή που απαιτεί η τράπεζα και η μηνιαία δόση έχουν κάνει την απόκτηση πρώτης κατοικίας ιδιαίτερα δύσκολη για οικογένειες που μπορεί να έχουν δύο κανονικούς μισθούς, αλλά όχι σημαντικές αποταμιεύσεις ή οικογενειακή περιουσία.
Ένα νέο στεγαστικό σχέδιο που παρουσίασε αυτή την εβδομάδα το Υπουργείο Εσωτερικών επιχειρεί να αφαιρέσει ένα μεγάλο κομμάτι αυτού του κόστους από την εξίσωση.
Η βασική πρόβλεψη ακούγεται εντυπωσιακή: κρατικά οικόπεδα θα διατίθενται σε δικαιούχους στο 25% της αγοραίας αξίας τους.
Με απλά λόγια, αν ένα οικόπεδο αποτιμηθεί στις €100.000, η τιμή διάθεσης της γης βάσει του σχεδίου αντιστοιχεί σε €25.000.
Δεν σημαίνει όμως ότι οποιοσδήποτε κάτω των 45 μπορεί να ζητήσει ένα φθηνό κρατικό οικόπεδο οπουδήποτε στην Κύπρο.
Και εδώ βρίσκονται οι λεπτομέρειες που αξίζει να γνωρίζει κάποιος πριν θεωρήσει ότι βρήκε τη λύση στο στεγαστικό του πρόβλημα.
Ποιοι μπορούν να μπουν στο σχέδιο
Το σχέδιο απευθύνεται σε Κύπριους πολίτες κάτω των 45 ετών και καλύπτει ζευγάρια με ή χωρίς παιδιά καθώς και μονογονεϊκές οικογένειες. Υπάρχουν όμως συγκεκριμένα εισοδηματικά, περιουσιακά και γεωγραφικά κριτήρια.
Τα εισοδηματικά όρια αλλάζουν ανάλογα με το μέγεθος της οικογένειας.
Για ζευγάρι ή μονογονεϊκή οικογένεια το ετήσιο ακαθάριστο οικογενειακό εισόδημα δεν πρέπει να ξεπερνά τις €45.000. Για οικογένεια τριών ατόμων το όριο είναι €50.000, για τετραμελή οικογένεια €55.000 και για οικογένεια πέντε ατόμων και άνω €65.000.
Άρα το σχέδιο δεν αφορά μόνο νοικοκυριά με πολύ χαμηλά εισοδήματα. Μπορεί να καλύψει και οικογένειες με δύο εργαζόμενους, αρκεί να βρίσκονται εντός των προβλεπόμενων ορίων και να πληρούν τα υπόλοιπα κριτήρια.
Το κράτος υπολογίζει ότι υπάρχουν περίπου 500 αδιάθετα οικόπεδα από υφιστάμενους διαχωρισμούς, ενώ το σχέδιο προβλέπει και τη δημιουργία νέων. Το αρχικό κυβερνητικό πλάνο προέβλεπε επίσης €6 εκατ. για τον διαχωρισμό τουλάχιστον 300 επιπλέον οικοπέδων.
Δεν επιλέγεις απλώς την περιοχή που σου αρέσει
Αυτό είναι ίσως το σημείο που μπορεί εύκολα να χαθεί μέσα στον ελκυστικό τίτλο «οικόπεδα στο 25%».
Το σχέδιο έχει ισχυρή γεωγραφική στόχευση και συνδέεται κυρίως με κοινότητες της υπαίθρου, ορεινές, απομακρυσμένες και μειονεκτικές περιοχές.
Παράλληλα υπάρχει σειρά προτεραιότητας για την παραχώρηση.
Προηγούνται οι αυτόχθονες της περιοχής και ακολουθούν κατηγορίες όπως εκτοπισθέντες, απόδημοι εσωτερικού, επαναπατρισθέντες ή απόδημοι εξωτερικού και κάτοικοι γειτονικών κοινοτήτων, ανάλογα με τους όρους του σχεδίου. Σε περίπτωση ισοβαθμίας, λαμβάνεται υπόψη και η οικογενειακή σύνθεση, με προτεραιότητα μεταξύ άλλων στις πολύτεκνες οικογένειες.
Άρα το σχέδιο δεν λειτουργεί σαν κατάλογος κρατικών οικοπέδων από τον οποίο κάποιος επιλέγει απλώς το σημείο που τον βολεύει.
Η λογική του είναι διπλή: να βοηθήσει οικογένειες να αποκτήσουν κατοικία αλλά ταυτόχρονα να ενισχύσει κοινότητες που χρειάζονται νέο πληθυσμό.
Το 25% δεν είναι ολόκληρο το κόστος
Εδώ βρίσκεται ίσως η σημαντικότερη οικονομική λεπτομέρεια.
Η τιμή του οικοπέδου καθορίζεται στο 25% της αγοραίας αξίας της γης. Στην τιμή αυτή όμως δεν περιλαμβάνονται τα έξοδα του διαχωρισμού και των έργων υποδομής, όπως δρόμοι και η μεταφορά νερού και ηλεκτρικού ρεύματος.
Και φυσικά δεν περιλαμβάνεται η ανέγερση του σπιτιού.
Αυτό σημαίνει ότι μια οικογένεια δεν πρέπει να κάνει τον υπολογισμό «πήρα γη €100.000 με €25.000, άρα χρειάζομαι μόνο τα χρήματα για το σπίτι».
Θα πρέπει να γνωρίζει ποιο είναι το συνολικό κόστος που θα προκύψει στη συγκεκριμένη περίπτωση, τι χρηματοδότηση μπορεί να εξασφαλίσει και αν μπορεί πράγματι να ολοκληρώσει την οικοδομή μέσα στο χρονικό περιθώριο που προβλέπεται.
Και υπάρχει χρονόμετρο
Το οικόπεδο δεν δίνεται για να το κρατήσει κάποιος ως επένδυση και να αποφασίσει δέκα χρόνια αργότερα αν θα χτίσει.
Οι δικαιούχοι πρέπει να ολοκληρώσουν την κατοικία για σκοπούς ιδιοκατοίκησης εντός τριών ετών από την υπογραφή της συμφωνίας, με δυνατότητα παράτασης ενός επιπλέον έτους.
Αυτό είναι πολύ σημαντικό για τον οικονομικό προγραμματισμό.
Το να εξασφαλίσεις φθηνή γη είναι ένα πράγμα. Το να μπορέσεις μέσα σε τρία χρόνια να χρηματοδοτήσεις αρχιτέκτονα, άδειες, κατασκευή και όλα τα υπόλοιπα έξοδα ενός σπιτιού είναι άλλο.
Υπάρχει επίσης περιορισμός στο μέγεθος της κατοικίας. Τα οικόπεδα που θα δημιουργούνται προβλέπεται να έχουν έκταση περίπου 325 έως 371 τετραγωνικά μέτρα, ενώ η κατοικία δεν μπορεί να ξεπερνά τα 150 τ.μ. ωφέλιμου εμβαδού, με ειδικές προβλέψεις για βεράντες, υπόστεγα και βοηθητικούς χώρους.
Η λογική είναι ξεκάθαρη: το κράτος επιδοτεί ουσιαστικά την πρόσβαση στη γη για πρώτη κατοικία, όχι την κατασκευή μεγάλης κατοικίας ή την αγορά γης για επενδυτικούς σκοπούς.
Για ποιον μπορεί πραγματικά να κάνει τη διαφορά
Ας πάρουμε ένα ζευγάρι 35 ετών με ένα παιδί και συνολικό ακαθάριστο εισόδημα €45.000.
Με βάση το εισοδηματικό κριτήριο, βρίσκεται κάτω από το όριο των €50.000 για τριμελή οικογένεια.
Αν έχει σύνδεση με κοινότητα που συμμετέχει στο σχέδιο και πληροί τα υπόλοιπα περιουσιακά και γεωγραφικά κριτήρια, η δυνατότητα να αποκτήσει τη γη στο 25% της αξίας της μπορεί να αλλάξει σημαντικά τον συνολικό προϋπολογισμό για την απόκτηση κατοικίας.
Το μεγάλο όφελος είναι ότι μειώνεται ένα από τα δύο τεράστια έξοδα της οικοδομής: η αγορά της γης.
Το δεύτερο, όμως —η ίδια η κατασκευή— παραμένει.
Και γι’ αυτό το σχέδιο είναι ιδιαίτερα ενδιαφέρον για οικογένειες που έχουν εισόδημα αρκετό για να χρηματοδοτήσουν ένα σπίτι αλλά δεν διαθέτουν τις επιπλέον δεκάδες χιλιάδες ευρώ που απαιτούνται για την αγορά οικοπέδου στην ελεύθερη αγορά.
Επίσημη παρουσίαση των νέων στεγαστικών σχεδίων από το Υπουργείο Εσωτερικών
Η στεγαστική κρίση στην Κύπρο προφανώς δεν λύνεται με μερικές εκατοντάδες οικόπεδα. Ο αριθμός των οικογενειών που δυσκολεύονται να αγοράσουν ή ακόμη και να νοικιάσουν κατοικία είναι πολύ μεγαλύτερος.
Για κάποιους όμως το συγκεκριμένο σχέδιο μπορεί να είναι η διαφορά ανάμεσα στο «δεν μπορώ να αγοράσω ποτέ γη» και στο «ίσως τελικά μπορώ να χτίσω».
Αρκεί να διαβάσουν ολόκληρους τους όρους και όχι μόνο το εντυπωσιακό 25%.
Γιατί η φθηνή γη είναι ένα πολύ σημαντικό πρώτο βήμα.
Το σπίτι, όμως, πρέπει ακόμη να χτιστεί.
