Ένα χαλασμένο ασανσέρ. Μια ταράτσα που μπάζει νερά. Μια πολυκατοικία που χρειάζεται βάψιμο εδώ και δέκα χρόνια. Και, σχεδόν πάντα, η ίδια συζήτηση: «Δεν υπάρχουν λεφτά στο ταμείο γιατί κάποιοι δεν πληρώνουν κοινόχρηστα».
Για χιλιάδες ιδιοκτήτες και ενοίκους στην Κύπρο, το πρόβλημα είναι τόσο συνηθισμένο που έχει αρχίσει να θεωρείται σχεδόν φυσιολογικό. Κάποιοι πληρώνουν κανονικά κάθε μήνα, κάποιοι καθυστερούν και κάποιοι απλώς σταματούν να πληρώνουν. Η διαχειριστική επιτροπή προσπαθεί να καλύψει τα έξοδα και στο τέλος οι συνεπείς ιδιοκτήτες βρίσκονται να χρηματοδοτούν, άμεσα ή έμμεσα, και εκείνους που δεν καταβάλλουν το μερίδιό τους.
Τώρα όμως επιχειρείται μια μεγάλη αλλαγή.
Η συζήτηση για το νέο νομοθετικό πλαίσιο των κοινόκτητων οικοδομών επέστρεψε αυτή την εβδομάδα στην Επιτροπή Εσωτερικών της Βουλής, με στόχο να αντιμετωπιστούν προβλήματα που χρονίζουν: απλήρωτα κοινόχρηστα, ανύπαρκτες διαχειριστικές επιτροπές, κακή συντήρηση, ελλιπής ασφάλιση και παλιές πολυκατοικίες που σε ορισμένες περιπτώσεις έχουν φτάσει σε επικίνδυνη κατάσταση.
Το μέγεθος του θέματος είναι πολύ μεγαλύτερο απ’ όσο ίσως φανταζόμαστε. Σύμφωνα με στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου που παρουσιάστηκαν στη συζήτηση, στην Κύπρο υπάρχουν περίπου 30.000 κοινόκτητες αναπτύξεις με περίπου 200.000 οικιστικές μονάδες.
Δηλαδή, δεν μιλάμε για ένα περιθωριακό πρόβλημα λίγων παλιών πολυκατοικιών. Μιλάμε για σημαντικό μέρος της κατοικίας στην Κύπρο.
Το πρώτο μεγάλο ερώτημα είναι ποιος θα επιβλέπει όλο αυτό το σύστημα.
Η κατεύθυνση που συζητείται είναι η ευθύνη να περάσει στους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης, τους ΕΟΑ, αντί να παραμείνει στο Κτηματολόγιο με τις σημερινές περιορισμένες δυνατότητες εποπτείας. Οι ΕΟΑ θα αποκτήσουν ευρύτερο ρόλο στην εποπτεία των διαχειριστικών επιτροπών και στην αντιμετώπιση προβλημάτων που αφορούν τη λειτουργία των κοινόκτητων οικοδομών.
Αυτό ακούγεται διοικητικό. Για τον άνθρωπο που ζει όμως σε πολυκατοικία, μπορεί να αλλάξει πολλά.
Σήμερα, όταν μια πολυκατοικία δεν έχει λειτουργική διαχειριστική επιτροπή ή όταν υπάρχουν χρόνιες διαφορές μεταξύ ιδιοκτητών, η κατάσταση μπορεί να παραμένει άλυτη για χρόνια. Το αποτέλεσμα φαίνεται τελικά πάνω στο ίδιο το κτίριο.
Το ασανσέρ αναβάλλεται.
Η μόνωση της ταράτσας αναβάλλεται.
Η πρόσοψη δεν συντηρείται.
Μικρές ζημιές γίνονται μεγαλύτερες.
Και όταν κάποια στιγμή η επισκευή δεν μπορεί πλέον να περιμένει, ο λογαριασμός είναι πολύ μεγαλύτερος.
Το πιο επίμαχο ζήτημα είναι φυσικά τα απλήρωτα κοινόχρηστα.
Πρόκειται ίσως για τη μεγαλύτερη πηγή έντασης μέσα σε μια πολυκατοικία. Δεν χρειάζεται μάλιστα να χρωστούν πολλοί. Σε μια μικρή οικοδομή δέκα διαμερισμάτων, αρκούν δύο ιδιοκτήτες να μη συνεισφέρουν για μεγάλο διάστημα ώστε να δημιουργηθεί σημαντική τρύπα στο ταμείο.
Τα έξοδα όμως συνεχίζουν.
Το ασανσέρ πρέπει να συντηρηθεί.
Το ρεύμα στους κοινόχρηστους χώρους πρέπει να πληρωθεί.
Η καθαρίστρια πρέπει να πληρωθεί.
Αν υπάρχει ασφάλιση, υπάρχει ασφάλιστρο.
Και όταν δεν φτάνουν τα χρήματα, η επιλογή είναι συνήθως ανάμεσα σε δύο κακές λύσεις: είτε οι υπόλοιποι βάζουν περισσότερα είτε η συντήρηση αναβάλλεται.
Το νομοσχέδιο που βρίσκεται υπό συζήτηση επιχειρεί να δώσει πολύ ισχυρότερα εργαλεία για την είσπραξη οφειλών. Στο πλαίσιο που έχει παρουσιαστεί προβλέπεται, μεταξύ άλλων, σύνδεση της εξόφλησης των κοινοχρήστων με τη δυνατότητα μεταβίβασης ή διάθεσης μιας μονάδας, μέσω πιστοποιητικού ότι δεν υπάρχουν οφειλές προς τη διαχειριστική επιτροπή.
Αν η ρύθμιση καταλήξει έτσι στην τελική νομοθεσία, η διαφορά είναι ουσιαστική.
Ο ιδιοκτήτης που για χρόνια αγνοεί τα κοινόχρηστα δεν θα μπορεί απλώς να φτάσει την ημέρα της πώλησης και να θεωρήσει ότι το χρέος προς την πολυκατοικία είναι πρόβλημα κάποιου άλλου.
Υπάρχει όμως και ένα άλλο σημείο που αφορά άμεσα την τσέπη όλων των ιδιοκτητών: η δημιουργία αποθεματικού ταμείου για έκτακτες επισκευές και συντήρηση περιλαμβάνεται επίσης στο προτεινόμενο πλαίσιο.
Η λογική είναι απλή.
Μια πολυκατοικία δεν πρέπει να αρχίζει να μαζεύει χρήματα για την ταράτσα την ημέρα που αρχίζει να στάζει νερό στο διαμέρισμα του τελευταίου ορόφου.
Ούτε πρέπει να περιμένει να χαλάσει ολοκληρωτικά το ασανσέρ για να ανακαλύψει ότι χρειάζονται ξαφνικά χιλιάδες ευρώ.
Ένα οργανωμένο αποθεματικό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες πληρώνουν σταδιακά για μελλοντικές ανάγκες αντί να βρίσκονται ξαφνικά αντιμέτωποι με έναν μεγάλο λογαριασμό.
Φυσικά αυτό σημαίνει και κάτι λιγότερο ευχάριστο: τα κοινόχρηστα σε κάποιες πολυκατοικίες μπορεί να χρειαστεί να αντικατοπτρίζουν πιο ρεαλιστικά το πραγματικό κόστος συντήρησης του κτιρίου.
Για χρόνια, αρκετές οικοδομές κρατούσαν τεχνητά χαμηλά τα κοινόχρηστα απλώς επειδή δεν έκαναν ουσιαστική προληπτική συντήρηση. Το κόστος όμως δεν εξαφανιζόταν. Μεταφερόταν στο μέλλον.
Και το μέλλον κάποια στιγμή φτάνει.
Η συζήτηση έχει και σαφή διάσταση ασφάλειας. Το νέο πλαίσιο συνδέεται με την προσπάθεια αντιμετώπισης γερασμένων και επικίνδυνων οικοδομών, ενώ στη Βουλή έχει τονιστεί ότι η σημερινή κατάσταση έχει συμβάλει στη συσσώρευση προβλημάτων συντήρησης.
Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία σε μια περίοδο κατά την οποία η Κύπρος συνεχίζει να χτίζει όλο και περισσότερες πολυκατοικίες. Μόνο στο πρώτο τετράμηνο του 2026, οι άδειες οικοδομής που εκδόθηκαν προέβλεπαν 7.131 νέες οικιστικές μονάδες, αυξημένες κατά 65% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025.
Δηλαδή, το πρόβλημα της σωστής διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών δεν αφορά μόνο όσα χτίστηκαν πριν από 30 ή 40 χρόνια. Αφορά και τις χιλιάδες νέες μονάδες που προστίθενται σήμερα.
Υπάρχει πάντως ακόμη σημαντική εκκρεμότητα.
Οι ΕΟΑ έχουν ζητήσει χρηματοδότηση για να αναλάβουν τις νέες αρμοδιότητες, όμως ο υπουργός Εσωτερικών Κωνσταντίνος Ιωάννου ενημέρωσε τη Βουλή ότι το κράτος δεν προτίθεται να χρηματοδοτεί τη λειτουργία της νέας υπηρεσίας από τον κρατικό προϋπολογισμό. Η θέση της κυβέρνησης είναι ότι το σύστημα θα πρέπει τελικά να αυτοχρηματοδοτείται μέσω τελών, ενώ το κράτος θα αναλάβει το κόστος της ηλεκτρονικής πλατφόρμας που απαιτείται.
Προτείνεται επίσης μεταβατική περίοδος μέχρι δύο ετών για να δημιουργηθούν μητρώα, να αναπτυχθεί το σύστημα, να προσληφθεί και να εκπαιδευτεί προσωπικό και να καθοριστούν οι διαδικασίες.
Άρα, τίποτα από αυτά δεν αλλάζει από τη Δευτέρα το πρωί. Η νομοθεσία βρίσκεται ακόμη στη διαδικασία συζήτησης και η τελική μορφή της έχει σημασία.
Όμως η κατεύθυνση είναι ξεκάθαρη.
Η εποχή κατά την οποία μια πολυκατοικία μπορούσε να λειτουργεί για χρόνια χωρίς πραγματική διαχείριση, χωρίς αποθεματικό και με απλήρωτα κοινόχρηστα που όλοι προσποιούνται ότι κάποια στιγμή θα εισπραχθούν, επιχειρείται να τελειώσει.
Και ίσως το σημαντικότερο για τον ιδιοκτήτη να είναι αυτό: τα κοινόχρηστα δεν είναι απλώς ο λογαριασμός για το φως της σκάλας.
Είναι τα χρήματα που διατηρούν ασφαλές και λειτουργικό ένα περιουσιακό στοιχείο αξίας δεκάδων ή εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ.
Γιατί στο τέλος, όταν ένας ιδιοκτήτης δεν πληρώνει και η πολυκατοικία δεν συντηρείται, δεν χάνει μόνο η διαχειριστική επιτροπή. Χάνει αξία το σπίτι όλων.
