Αν διαπραγματεύεστε αναδιάρθρωση δανείου που συνδέεται με ακίνητη ιδιοκτησία, μπορεί να υπάρχουν φορολογικές διευκολύνσεις οι οποίες δεν πρέπει να αγνοηθούν. Το Τμήμα Φορολογίας αναφέρει ειδική μεταχείριση για ορισμένες πράξεις αναδιάρθρωσης, με χρονικό ορίζοντα έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Η σημαντικότερη λέξη είναι «ορισμένες»: ούτε κάθε συμφωνία με τράπεζα ούτε κάθε μεταβίβαση ακινήτου αποκτά αυτόματα φορολογική απαλλαγή.
Πού μπορεί να υπάρχει οικονομικό αποτέλεσμα
Στην επίσημη ενημέρωση περιγράφονται, υπό προϋποθέσεις, ρυθμίσεις που σχετίζονται με τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, την έκτακτη αμυντική εισφορά και κτηματολογικά τέλη ή δικαιώματα σε μεταβιβάσεις στο πλαίσιο αναδιάρθρωσης. Αυτό δεν σημαίνει ότι η οφειλή προς τον πιστωτή εξαφανίζεται ούτε ότι ο δανειολήπτης απαλλάσσεται από κάθε φόρο. Σημαίνει ότι ο νομοθέτης έχει προβλέψει ειδική μεταχείριση όταν η πράξη εμπίπτει στον ορισμό και στους όρους της ρύθμισης.
Η διαφορά είναι ουσιαστική: μια αναδιάρθρωση μπορεί να περιλαμβάνει αλλαγή δόσης ή διάρκειας, αλλά η φορολογική ενότητα αναφέρεται σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, μεταξύ άλλων με διάθεση ή μεταβίβαση ακινήτου. Αν το μόνο που αλλάζει είναι το επιτόκιο, δεν πρέπει να συμπεράνουμε ότι ισχύουν όλες οι ίδιες φορολογικές πρόνοιες. Πριν υπογράψετε, ζητήστε να περιγραφεί εγγράφως ποια πράξη θα γίνει και γιατί θεωρείται επιλέξιμη.
Ένα παράδειγμα που δείχνει το ρίσκο
Υποθετικά, δανειολήπτης έχει υπόλοιπο €120.000 και συζητεί με την τράπεζα λύση που περιλαμβάνει μεταβίβαση ακινήτου. Ο λογιστής του πρέπει να εξετάσει αν η συγκεκριμένη μεταβίβαση πληροί τον νόμιμο ορισμό αναδιάρθρωσης και ποια τέλη θα επιβάλλονταν χωρίς ειδική μεταχείριση. Δεν είναι υπεύθυνο να υπολογίσουμε μια γενική «εξοικονόμηση €Χ» χωρίς να γνωρίζουμε αξία ακινήτου, κόστος κτήσης, φορολογική κατάσταση και τύπο πράξης.
Ακόμη και όταν μια διευκόλυνση ισχύει, η οικονομική απόφαση δεν εξαντλείται στον φόρο. Χρειάζεται να εξεταστούν οι νέες δόσεις, η συνολική διάρκεια, τα επιτόκια, τυχόν πρόσθετες εξασφαλίσεις και η δυνατότητα συνέπειας στις πληρωμές. Μια χαμηλότερη μηνιαία δόση μπορεί να συνοδεύεται από μεγαλύτερο συνολικό κόστος σε βάθος χρόνου.
Τι να ζητήσετε πριν λήξει το 2026
Ζητήστε από τον πιστωτή γραπτή πρόταση και αναλυτική κατάσταση οφειλής. Συμβουλευτείτε ανεξάρτητο λογιστή ή φοροτεχνικό και, όπου χρειάζεται, δικηγόρο πριν από υπογραφή ή μεταβίβαση. Ρωτήστε ρητά ποια διάταξη στηρίζει την ενδεχόμενη απαλλαγή, ποιος θα υποβάλει τα έγγραφα και αν απαιτείται ολοκλήρωση συγκεκριμένης πράξης έως τις 31 Δεκεμβρίου.
Η προθεσμία είναι λόγος για προσεκτική προετοιμασία, όχι για πανικό. Η αναδιάρθρωση πρέπει πρώτα να είναι βιώσιμη για τον δανειολήπτη. Το πιθανό φορολογικό όφελος μπορεί να βοηθήσει, αλλά δεν πρέπει να γίνει αιτία να αποδεχθεί κάποιος όρους που δεν κατανοεί.
Πέντε ερωτήσεις που πρέπει να απαντηθούν γραπτώς
Πρώτον, ποια είναι η συνολική οφειλή σήμερα, μαζί με τόκους και επιβαρύνσεις; Δεύτερον, ποιο θα είναι το υπόλοιπο μετά την αναδιάρθρωση; Τρίτον, ποιες εξασφαλίσεις αλλάζουν και ποιος παραμένει υπεύθυνος για την οφειλή; Τέταρτον, ποια φορολογική ή κτηματολογική διάταξη θεωρεί η τράπεζα ότι εφαρμόζεται; Πέμπτον, τι συμβαίνει αν στο μέλλον δεν μπορείτε να τηρήσετε τη νέα συμφωνία; Αν μια απάντηση λείπει, δεν έχει ολοκληρωθεί η ουσιαστική σύγκριση.
Σε υποθετικό δάνειο €100.000, η μείωση της μηνιαίας δόσης από €750 σε €600 μπορεί να φαίνεται ανακούφιση €150 τον μήνα. Αν όμως προκύπτει από σημαντική παράταση διάρκειας, το συνολικό ποσό τόκων μπορεί να αυξηθεί. Δεν μπορούμε να υπολογίσουμε την πραγματική διαφορά χωρίς επιτόκιο, διάρκεια και πρόγραμμα αποπληρωμής. Γι’ αυτό πρέπει να ζητήσετε δύο πλήρεις πίνακες: πριν και μετά.
Μην συγχέετε τη διαπραγμάτευση με οριστική νομική ολοκλήρωση. Μια προφορική συμφωνία πριν από τις 31 Δεκεμβρίου δεν αποδεικνύει ότι πληρούνται όλες οι χρονικές προϋποθέσεις μιας φορολογικής διευκόλυνσης. Ο επαγγελματίας που θα ελέγξει την υπόθεση πρέπει να εντοπίσει το κρίσιμο γεγονός που απαιτεί η νομοθεσία, καθώς και τα έγγραφα που το τεκμηριώνουν. Ο χρόνος μετρά, αλλά η βιασύνη μπορεί να αποδειχθεί ακριβότερη.
Αν η αναδιάρθρωση αφορά την κύρια κατοικία, ζητήστε να εξηγηθούν χωριστά οι συνέπειες για τη διαμονή σας και για τυχόν συνοφειλέτες ή εγγυητές. Οι άνθρωποι συχνά εστιάζουν μόνο στη δόση και αγνοούν τι σημαίνει η αλλαγή για άλλους που έχουν υπογράψει. Η φορολογική διευκόλυνση είναι ένα κομμάτι της απόφασης, όχι ολόκληρη η απόφαση. Χρειάζεται πλήρης εικόνα πριν από οποιαδήποτε οριστική δέσμευση.
